Onder aanvoering van wethouder Harriët Tiemens wil de gemeente Nijmegen grip krijgen op de woningmarkt voor studenten. Het leidt tot een juridische strijd met veel huiseigenaren, ook van dispuutshuizen.

Wethouder Harriët Tiemens hoeft haar eigen woning in Nijmegen-Oost maar uit te lopen of ze staat tussen de studentenhuizen. Ze woont met haar gezin net buiten het stadscentrum, in de zogenoemde 19^e-eeuwse schil, waar statige herenpanden het straatbeeld domineren.

In die wijken zijn de afgelopen decennia steeds meer studenten komen wonen. Gezellig, zou je zeggen, maar het botst soms ook met andere bewoners. Regelmatig klinkt geklaag over fietsen en afvalzakken in de voortuin, luide feestjes en een gebrek aan sociale cohesie. Tiemens zelf heeft, op een wildgeparkeerde fiets na, nauwelijks last van haar buren, zo vertelt ze op haar werkkamer in het historische gedeelte van het gemeentehuis. ‘Ik woon naast zeventien studenten en het is er doodstil. Het kan dus wel.’

‘We leven gelukkig in een rechtstaat – huurders hebben rechten’

Jarenlang voerde de gemeente Nijmegen een liberaal beleid op het gebied van kamerverhuur. Pandjesbazen werd geen strobreed in de weg gelegd om huizen op te kopen en die om te zetten in studentenpanden. Onder druk van de kamernood, die studentenstad Nijmegen jarenlang teisterde, liet de gemeente de teugels vieren met een wildgroei aan studentenpanden als gevolg.

‘De gemeenteraad wilde de grip terugkrijgen’, zegt Tiemens nu. ‘Het gaat erom dat we weer toezicht krijgen op de studentenhuizen.’ In 2018 loste de gemeente het startschot voor een strenger beleid voor pandeigenaren. Vanaf dat moment moesten zij beschikken over een zogenoemde omzettingsvergunning, die eigenaren alleen krijgen als hun pand voldoet aan eisen over brandveiligheid en geluid. Wie geen vergunning had, kreeg nog een half jaar de tijd om er een aan te vragen.

Er klinkt stevige kritiek. ‘Aanpak illegale kamerverhuur Nijmegen faalt’, kopte De Gelderlander in december. Dit dossier zou een papieren tijger zijn. Bent u het daarmee eens?

‘Totaal niet. Pas sinds de zomer van 2018 sporen we illegale panden systematisch op. We zijn begonnen in gebieden waar veel meldingen van overlast vandaan komen. Daar hebben we alle panden allemaal minstens één keer bezocht en weten we nu of ze legaal zijn of niet. Zo niet, dan krijgen huiseigenaren nog de kans om een vergunning aan te vragen. We leven gelukkig in een rechtstaat – huurders hebben rechten – en het is de plicht van een gemeente om te onderzoeken of een huis alsnog gelegaliseerd kan worden. Dan ben je al gauw weer maanden verder.’

‘Mocht een huis geen vergunning krijgen, dan staan de bewoners niet zomaar op straat. De eigenaar krijgt dan een half jaar de tijd om het pand te herstellen naar een legale situatie, door bijvoorbeeld het aantal huurders terug te brengen. Zo’n zorgvuldig proces kost tijd en daar heeft niet iedereen begrip voor.’

‘Dat is de grap met illegaliteit – we hebben geen zicht op die panden’

‘In februari hebben we dertig rechtszaken in de agenda staan met huiseigenaren die het niet eens zijn met onze beslissing. Dat vinden we heel spannend, want dan legt de rechter ons beleid langs de juridische meetlat. We hebben gezien dat dat in andere steden niet vanzelfsprekend goed uitpakte. Iedereen zoekt nog naar de juiste methode.’

Een van de rechtszaken die dan zal plaatsvinden, is die van dispuut THOR tegen de gemeente. De advocaat van THOR vindt dat een huis dat al tientallen jaren een kamerpand is, niet opeens een vergunning nodig heeft. Heeft hij een punt?

‘We weten dus niet hoe de rechter daarover gaat oordelen. Als een situatie al tientallen jaren bestaat, is het mogelijk dat een rechter zegt: tja gemeente, u heeft dit jarenlang gedoogd, dus u moet het beschouwen als een legale situatie. Anderzijds: als je altijd zo redeneert, kun je nooit iets veranderen.’

Wat is uw tegenargument? Waarom is een vergunning nu wel nodig?

‘Mijn tegenargument is: die vergunning was altijd al nodig, maar is nooit aangevraagd. Iedere inwoner wordt geacht de wet te kennen.’

U zegt: ik vind het spannend. Heeft u wel vertrouwen in een goede afloop voor de gemeente?

‘We weten het echt niet. We kijken er naar uit.’

In het artikel van de Gelderlander staat dat de gemeente schat dat er 2.000 kamerpanden zijn zonder vergunning. Waar is dat aantal op gebaseerd?

‘Dat aantal wordt veel te hard gesteld. We hebben in ons BAG-bestand (Basisregistratie Adressen en Gebouwen, red.) gekeken waar mensen met verschillende achternamen op één adres wonen. Maar dat hoeven geen studentenwoningen te zijn, het kunnen bijvoorbeeld ook samengestelde gezinnen zijn. Dat is de grap met illegaliteit – de panden staan niet geregistreerd, dus we hebben er geen zicht op.’

Wordt er al opgetreden tegen illegale kamerpanden? Zijn er al huizen leeggeruimd, of boetes uitgedeeld?

‘In die fase komen we nu. De eerste eigenaren krijgen nu bericht dat hun panden binnen een paar maanden hersteld moeten zijn naar een legale situatie, anders volgen er boetes.’

‘Pandeigenaren gaan zich gedragen naar de regels. Die hebben geen zin in gedoe’

‘We zijn nog niet zo ver dat we met een gerechtelijk bevel een huis hebben ontruimd. Maar ons beleid heeft al wel zijn uitwerking. Alleen: ook daar hebben we geen zicht op. Als een pandeigenaar zonder vergunning het aantal huurders terugbrengt, krijgen wij dat niet te horen. Wat ook gebeurt: investeerders hebben een pand op het oog en informeren van tevoren of die een vergunning zou kunnen krijgen. Zo niet, dan zien ze af van de koop. Pandeigenaren gaan zich wel gedragen naar de regels. Die hebben geen zin in gedoe.’

Dus pandeigenaren gaan minder studenten huisvesten onder druk van de nieuwe regels. Bent u niet bang voor een nieuwe kamernood? Volgens de gemeente moeten er kamers bij.

‘Dat vind ik de moeilijkheid van ons beleid. Ook studentenhuizen die geen overlast veroorzaken, hebben zich aan de regels te houden. In sommige huizen kunnen opeens nog maar drie studenten wonen, in plaats van acht. Daar heb ik het ook vaak over met de gemeenteraad. We moeten zoeken naar een balans. Er zijn partijen die willen dat alles sneller gaat en hebben gepleit voor een stop op het afgeven van vergunningen. Andere partijen – en die hebben gelukkig een meerderheid – willen het ingezette beleid afwachten én willen dat er genoeg kamers overblijven.’

Heeft de gemeente de plicht om studenten te huisvesten die door uw beleid hun kamer uit moeten?

‘Die plicht voel ik wel, maar technisch gezien hebben wij die natuurlijk niet. Belangrijk is dat er voldoende kamers zijn. Daar zien we op toe en praten we over met de particuliere sector en de SSH&. Er moeten er 2.000 bij.’

‘Een uitzondering voor disputen is bijna niet te reguleren. Dat wordt een moeras’

‘Bovendien: we stellen niet voor niks een termijn – bewoners in illegale panden krijgen een half jaar de tijd iets nieuws te vinden. Of langer zelfs, als de eigenaar niet direct meebeweegt en bijvoorbeeld naar de rechter stapt.’

Uit onderzoek van Vox blijkt dat zeven dispuutshuizen zonder vergunning zitten. Hoe kijkt u daar tegenaan?

‘Wij hebben geen uitzondering voor ze gemaakt in de nieuwe verordening (plaatselijke regelgeving die sinds 1 januari van kracht is, red.).’

Heeft u erover nagedacht dat wel te doen?

‘Voor woonverenigingen hebben we wel een uitzondering gemaakt. Elke bewoner is dan eigenaar van een pand – dat is iets anders.’

Als die panden niet gelegaliseerd worden houden de disputen in deze vorm op te bestaan. Zou het niet jammer zijn als deze traditionele studentenbolwerken verdwijnen?

‘We hebben geen uitzondering voor ze gemaakt. Dat is eigenlijk mijn enige antwoord. De vraag is ook of disputen een eigen woonpand nodig hebben. Maar daar gaan wij niet over als gemeente.’

Disputen als De Gong en De Tempeliers worden beheerd door een stichting met oud-leden. Dat is bijna een woonvereniging. Desondanks zegt u: we maken geen uitzondering.

‘Ze vallen niet onder de definitie van een woonvereniging. Disputen zijn er in soorten en maten. Dat is bijna niet te reguleren. Dan wordt het een moeras. Of, wat ik ook al hoorde, is dat pandeigenaren zich er naar zouden kunnen gaan gedragen. Dan gaan ze opeens een stichting oprichten die het huis beheert. Dat wordt te ingewikkeld. Bovendien is vanuit de gemeenteraad niet de wens uitgesproken dat er een uitzondering gemaakt moet worden voor disputen.’