Wanneer is de overlast van een dispuutshuis zo groot, dat je alle bewoners er gelijktijdig uit mag zetten? Die vraag stond recent centraal tijdens een rechtszaak tussen SSH& en bewoners van dispuutshuis Villa Olifant. De kantonrechter neemt de studenten in bescherming.

Overlast voor de buurt, rotzooi binnen en buiten het huis, vermeend drugsgebruik én een betalingsachterstand. Rondom het huis van dispuut Olifant in Nijmegen-Oost, verhuurd door SSH&, is de laatste jaren het nodige te doen geweest. Het conflict liep zo hoog op dat SSH& heeft gepoogd de huurcontracten van de zeven inwonende studenten te ontbinden.

Dat er sprake was van overlast, rotzooi en betalingsachterstanden, dat erkent de kantonrechter. Toch is het niet voldoende om de bewoners uit hun kamers te zetten, zo oordeelde hij op 27 september van dit jaar.

‘Ernstige overlast’

Bij SSH& zijn in het verleden veelvuldig klachten van buurtbewoners binnengekomen over het studentenpand. Vooral in de periode van februari tot en met augustus 2022 was de overlast groot.

Ook de kantonrechter constateert dat er in die periode sprake was van ernstige overlast, veroorzaakt door de toenmalige bewoners (drie van de zeven huidige bewoners). Zo werd er veelvuldig tot diep in de nacht gefeest met veel bezoekers. Klachten uit de buurt reppen onder andere over “een bus met 20 á 30 dames” die het huis binnengaan en de aanlevering van “een grote hoeveelheid bier” in fusten van 50 liter.

De kantonrechter behandelde ook een melding uit 2023, waarin wordt gesteld dat er “twaalf zeiknatte met bloem bestoven jongeren” al brullend en lallend het dispuutshuis uitkomen om half 12 ’s avonds.

Disputaire karakter

Naast de overlast was er volgens SSH& sprake van vervuiling, waar de kantonrechter in meegaat. Een kleine opsomming van wat er in de achtertuin aan grofvuil lag: oude meubels, matrassen, fietsonderdelen, koelkasten, bierfusten, rolcontainers en biertafels.

Die troep was ook te zien in het TLC-programma Louisa & Rowan: Eerste Hulp Bij Poetsen. De aflevering uit oktober 2021 dateert nog uit de tijd van vóór de grootste overlast. In het programma pakken de twee schoonmakers de eerdergenoemde rotzooi in de tuin en het huis aan – en halen ze ook meerdere dode muizen weg.

Maar het is wel belangrijk om rekening te houden met het disputaire karakter van het studentenpand, zo verweerde Olifant zich tegenover de rechter, want daarvoor geldt een andere maatstaf dan voor de gemiddelde huurder. Een redenatie die de rechter kan volgen en waar volgens hem ruimte voor zou moeten zijn. Toch oordeelt hij dat ook die studentikoze norm niet gehandhaafd is. Het huis zou enige tijd te vervuild en rommelig zijn geweest.

Hoewel er in het verleden dus sprake was van verwijtbaar gedrag, gaat het de laatste tijd een stuk beter. Sinds september 2022 nam het aantal overlastmeldingen vanuit de buurt af. De laatste melding is inmiddels van meer dan een jaar geleden. Ook is het het pand weer “in aanvaardbare toestand” gebracht, aldus de kantonrechter. Hierbij is rekening gehouden met de studentikoze norm.

Lege lachgastanks

SSH& wees op drie lachgastanks die bij verschillende controles zijn aangetroffen in het pand. De rechter acht echter niet bewezen dat er sprake was van overtreding van de Opiumwet, omdat er onvoldoende aanwijzingen zijn dat de tanks vol zijn geweest. De dispuutsleden claimen dat ten minste één van deze tanks leeg is binnengebracht.

Ook hebben de studenten inmiddels voldaan aan hun betalingsachterstanden. Daarom wijst de rechtbank de vorderingen van SSH& af: de leden van Olifant behouden hun dispuutshuis. De verhuurder is ook veroordeeld tot het betalen van de proceskosten voor beide partijen.