In Bottendaal en Nijmegen-Oost domineren studentenhuizen het straatbeeld. Leuk voor de studenten, maar ga er maar eens tussen wonen als ouder echtpaar of jong gezin. De roep om studenten meer te spreiden over de stad, klinkt al jaren. Maar hoe krijg je dat voor elkaar?

In Neerbosch-Oost wisselen de typische jarenzestigwoningen, portiekflats met schotelantennes, hondenuitlaatveldjes en garageboxen elkaar af. Omklemd door het Maas-Waalkanaal en drukke verkeerswegen, met slechts één toegangsweg, voelt het stadscentrum van Nijmegen ver weg. Wie tussen de bomen doorkijkt, ziet de torens van chipfabrikant NXP op bedrijventerrein Winkelsteeg.

Verhalen over drugsgebruik, jongerenoverlast en een ‘witte vlucht’ kleuren het imago van Neerbosch-Oost in. Dat laatste fenomeen duidt op een dagelijkse stroom fietsende ouders, die hun kind liever naar een school buiten de wijk brengen.

Reputatie

Dit is geen plek waar veel studenten wonen. Uitzondering op de regel is het huis van Daniel Schömann (22) in de Triangelstraat, een doodnormale Nederlandse gezinswoning, die hij deelt met drie internationale huisgenoten en hun kat. Zelf komt hij uit Keulen.

‘Ik ken de reputatie van de wijk’, vertelt de student Arts & Culture aan de gemeenschappelijke keukentafel op de benedenverdieping. ‘Met huisgenoten moeten we er altijd een beetje om lachen. Een van hen komt uit Kansas City. Daar heb je échte no-go-areas, waar je ’s avonds moet oppassen om niet overvallen te worden. Hier kun je prima over straat. Zelfs kinderen spelen dan nog buiten.’

Voordat hij in Neerbosch-Oost terechtkwam, zag Schömann al heel wat uithoeken van Nijmegen. In 2019 begon hij aan zijn studie zonder dat hij een kamer had gevonden. Omdat hij uit Keulen kwam, niet ver van de Duits-Nederlandse grens, kreeg hij geen prioriteit bij studentenhuisvester SSH&. Hij belandde een week op camping De But in de Groesbeekse bossen.

Daarna volgden twee bungalows, een Airbnb in Nijmegen-Noord en uiteindelijk een dure kamer van slechts zeven vierkante meter aan de Wolfskuilseweg. Totdat hij van een studiegenoot hoorde dat zij huisgenoten zocht voor een aangekocht huis in Neerbosch-Oost.

Een belangrijk voordeel van zijn huidige woonplek is het contact met zijn huisgenoten. Voor vragen of opmerkingen kan Schömann altijd terecht bij de huisbaas – dat is namelijk de vriend van zijn huisgenoot uit Kansas. Dat was aan de Wolfskuilseweg wel anders. ‘Die eigenaar wilde alleen maar zoveel mogelijk geld verdienen.’

Swapfietsen

In Nijmegen is het duidelijk waar studenten het liefst wonen. Je hoeft maar naar de talloze Swapfietsen in voortuinen te kijken om te zien dat wijken als Bottendaal en Nijmegen-Oost populair zijn onder studerend Nijmegen. Postcodegegevens van Radboud-studenten die in Nijmegen wonen, opgevraagd door Vox, bevestigen dat beeld (zie kaart).

Over die concentratie van studenten is de afgelopen jaren veel gezegd en geschreven. Niet in de laatste plaats door bewonersplatform Kamerbreed, dat sinds zijn oprichting in 2013 het gemeentebeleid rondom kamerverhuur bekritiseert. Volgens het platform tasten veel studentenhuizen dicht op elkaar de leefbaarheid voor andere bewoners aan. In sommige buurten klagen bewoners al jaren steen en been over feestjes en overlast.

Juridisch proces

Ook de gemeenteraad kreeg hier de afgelopen jaren meer oog voor. In 2018 voerde Nijmegen daarom een vergunningstelsel in: elke eigenaar die kamers wilde verhuren, moest een vergunning aanvragen. Lang niet alle huisbazen kregen die, waarop studenten op straat dreigden te belanden.

Wat volgde was een slepend juridisch proces tussen verhuurders en gemeente, dit jaar eindigend bij de Raad van State, waar de vergunningsregels grotendeels van tafel werden geveegd. De gemeente had alleen om zo’n vergunning mogen vragen bij huizen met een waarde onder de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (325.000 euro in 2021). In de hogere prijscategorie was de schaarste onvoldoende bewezen om zo’n vergunningsplicht te rechtvaardigen, oordeelde de rechter.

‘We willen meer doen en zijn hard op zoek naar nieuwe locaties’

In allerijl heeft de gemeente een nieuw ijzer uit het vuur gehaald om een ongebreidelde aanwas van studentenhuizen te voorkomen. Sinds oktober geldt de plicht om vóór het ombouwen van een huis tot kamerpand een omgevingsvergunning aan te vragen. Dat wordt, in tegenstelling tot het vergunningstelsel dat de rechter van tafel veegde, in een zogenoemd facetbestemmingsplan geregeld en is daarom wel legitiem.

Kamernood

Met dit nieuwe vergunningstelsel hopen de stadsbestuurders de leefbaarheid van studentenwijken te kunnen beschermen. Tegelijkertijd heeft Nijmegen veel extra kamers nodig. Nu al dwingt de kamernood studenten om tijdelijk hun toevlucht te nemen tot hotels of campings, zoals ook Daniel Schömann deed toen hij begon aan zijn studie in Nijmegen. Of ze gaan helemaal niet op kamers.

Begin 2021 stelde de gemeente daarom dat er tweeduizend extra kamers nodig zijn. De helft daarvan moet studentenhuisvester SSH& voor haar rekening nemen, zo is afgesproken. De andere helft is voor de particuliere markt.

Maar die aantallen zijn alweer achterhaald, stelt Marco Schoofs, manager strategie en wonen van SSH&. In oktober kwam kenniscentrum Kences met nieuwe zorgwekkende berekeningen, die een groeiend kamertekort voorspellen. Landelijk is het tekort aan kamers volgens Kences opgelopen tot 26.500. De verwachting is dat het aantal uitwonende studenten in Nederland de komende acht jaar nog zal toenemen met 57.000.

De huidige bouwplannen zijn bij lange na niet toereikend om in die toekomstige vraag te voorzien. ‘Wij willen daarom meer doen’, zegt Schoofs, ‘en zijn hard op zoek naar nieuwe locaties. We zoeken daarvoor in een bredere cirkel om het centrum. Wijken als Nijmegen-Noord en Dukenburg sluiten we bij voorbaat zeker niet uit.’

Gemeente

Ook de gemeente ziet graag dat studenten andere wijken opzoeken en zich zo meer spreiden over de stad. Uitgangspunt is dan ook, vertelt wethouder Jan Wijnia in zijn kantoor in het gemeentehuis, dat de nieuwe studentenhuizen niet allemaal in de populaire wijken komen. De gemeente dwingt dit echter niet af met een quotum voor studentenhuizen, zoals steden als Groningen en Amsterdam doen.

‘Wij sturen door middel van de beleidsregels waar een verhuurder aan moet voldoen voordat er een vergunning wordt verleend. Zo moeten er bijvoorbeeld voldoende fietsenstallingen zijn en mogen de buren niet worden ingesloten door studentenhuizen.’ Door die beperkingen worden studentenhuizen automatisch meer verspreid over de stad, is de gedachte van de wethouder.

Wijnia juicht het idee van een gedeelde stad toe, waarin verschillende bevolkingsgroepen door elkaar leven, maar wijst geen gebieden aan waar hij de concentratie van studentenhuizen zou willen verhogen. ‘We streven in de hele stad een mix van bevolkingsgroepen na. We moeten dus overal kijken of er studentenhuisvesting mogelijk is. Daarover voeren we constant overleg met de SSH&.’ De particuliere markt is moeilijker te sturen, stipt hij aan.

Boottochten

Om studenten te verleiden naar de buitenwijken te verhuizen, zul je die wijken aantrekkelijker moeten maken. En daar is nog een wereld te winnen, vindt Rob Jaspers, voormalig stadsverslaggever van De Gelderlander en sociaal geograaf. Vooral het op sommige plekken verouderde Dukenburg – aan de andere kant van het Maas-Waal-kanaal – kan in dat opzicht een impuls gebruiken, vindt Jaspers, die al jaren pleit voor een herwaardering van het gebied. Hij wilde zelfs namens de stad boottochten gaan organiseren op het kanaal, zoals hij al jaren op de Waal doet. Dan zou hij vooral de potentie van het gebied onder de aandacht willen brengen.

‘Het gaat erom dat een stadsgebied als Dukenburg een verhaal nodig heeft’, zegt hij tijdens een fietstocht langs het kanaal. ‘Wat heeft dit gebied te bieden? Ik denk dan aan de Berendonck (een natuur- en recreatiegebied, red.), schaatsbaan Triavium en de klimhal. Veel mensen weten bovendien niet hoe groen het hier is.’

Onderschat gebied

Het Maas-Waalkanaal stroomt kilometers dwars door de stad. ‘Een enorm onderschat gebied’, vindt Jaspers. Vanaf het fietspad aan de Hatertse zijde wijst hij op de huizen, die met hun rug naar het kanaal staan. De oevers van het kanaal zijn allesbehalve aantrekkelijk en zijn nu hoogstens een barrière voor wie naar de meubelboulevard wil, of de stad uit. Jaspers’ adagium: ‘We moeten anders gaan kijken naar de stad.’

‘Nijmegen is best een uitgestrekte stad met veel lege plekken’

Vlak voor de Hatertsebrug houdt de oud-verslaggever halt bij een omheind terrein met een oude fabriek, een silo en een slecht onderhouden woonhuis. Tussen de straattegels groeit het onkruid omhoog. Er is enige mentale lenigheid voor nodig, maar Jaspers ziet in dit oude mengvoederbedrijf een potentiële culturele hotspot. ‘Zorg voor horeca, geef er kunstenaars een plek en je hebt zo een locatie die doet denken aan de Honigfabriek.’

Brug

Na het passeren van SSH&-complex Vossenveld en de sportvelden van voetbalclub Hatert betreden we bedrijventerrein Winkelsteeg. Binnenkort wordt hier gestart met de bouw van vijfhonderd tijdelijke woningen. De gemeente heeft grote plannen met het gebied: Winkelsteeg moet uiteindelijk plek gaan bieden aan vierduizend huizen.

Volgens Jaspers is de transformatie van Winkelsteeg dé kans om de wijken aan de andere kant van het kanaal te verbinden met de rest van de stad. Nu nog is het een plek waar mensen liever met een grote boog omheen fietsen. Als dat door de aanwezigheid van huizen en goede fietsroutes verandert, komt Dukenburg gevoelsmatig opeens veel dichterbij te liggen. Jaspers pleit dan ook voor een nieuwe brug voor fietsers en wandelaars, die Winkelsteeg verbindt met Dukenburg. ‘De grote bruggen die er nu liggen, zijn ingericht op auto’s en niet aantrekkelijk om over te steken met de fiets.’

Twee werelden

Jaspers krijgt bijval van zelfstandig onderzoeker Josse de Voogd, die jarenlang in Nijmegen woonde. Als electoraal geograaf legde hij de vorige verkiezingsuitslagen in Nijmegen onder de loep en zag: het Maas-Waalkanaal snijdt Nijmegen politiek gezien in twee stukken. Aan de westkant stemmen bewoners vooral populistisch rechts, aan de andere kant GroenLinks en D66. Extra verbindingen leggen tussen die twee werelden zou daarom een goed idee zijn, vindt De Voogd.

Het opkrikken van Winkelsteeg als woongebied ook. ‘Het is nu een soort gat midden in de stad. Het lijkt me beter om dat op te vullen dan om woningen in open gebied om de stad heen te gaan bouwen.’ Sowieso zijn er in Nijmegen nog best wat mogelijkheden om te verdichten, vindt de geograaf. ‘Nu ik in Utrecht woon valt me dat extra op. Hier wonen bijna twee keer zoveel mensen op bijna hetzelfde oppervlak. Nijmegen is best een uitgestrekte stad met veel lege plekken.’

Andere levensfase

De Voogd ziet minder heil in het zomaar neerzetten van een nieuw SSH&-complex aan de andere kant van het kanaal, in Dukenburg. ‘Het hoogste doel van studenten is toch de Burghardt van den Berghstraat. Niet Dukenburg – daar gaan mensen wonen omdat ze een grote tuin willen. Studenten zitten in een andere levensfase en pakken, als ze de kroeg in willen, toch de fiets naar de stad.’

Het resultaat zou zijn dat de studenten wel in Dukenburg wonen, maar langs de andere bevolkingsgroepen heen leven. Hoogstens zou de lokale supermarkt garen spinnen bij een beetje extra omzet.

Belangrijker dan het aantrekken van studenten is zorgen dat wijken aan de andere kant van het kanaal aantrekkelijk blijven voor de huidige bewoners, vindt De Voogd. ‘Zorg dat je de mensen vasthoudt die het economisch wat beter krijgen. Nu zie je toch dat zij vaak wegtrekken uit oudere naoorlogse wijken, bijvoorbeeld naar nieuwere wijken. Dat komt de leefbaarheid in die oudere wijken niet ten goede.’

‘Ik snap heel goed dat studenten deze locatie niet ideaal vinden’

Voor Neerbosch-Oost, met al zijn sociale huurwoningen, zal dat nog een hele opgave worden. Maar voor de Duitse student Daniel Schömann is het voorlopig een prima plek om te wonen, na al zijn omzwervingen door Nijmegen. ‘Ik snap heel goed dat studenten deze locatie niet ideaal vinden, hoor’, zegt hij. ‘Maar er is een bushalte, en een treinstation om de hoek. Met de fiets naar de campus kost je niet meer dan twintig minuten.’

Een ander voordeel: Schömann heeft een eigen auto en kan die kwijt op de oprit. Welke student kan dat nu zeggen?