Lakmoesproef voor gemeentebeleid tegen ‘illegale’ kamerverhuur
-
Studentenpanden in Bottendaal. Foto: Rein Wieringa
Deugt de manier waarop de gemeente Nijmegen sinds 2018 grip probeert te krijgen op de markt voor studentenkamers, of moet het beleid op de schop? Gisteren diende het hoger beroep tussen drie pandeigenaren en de gemeente bij de Raad van State.
Hoe zat het ook alweer?
Jarenlang werd pandeigenaren in Nijmegen geen strobreed in de weg gelegen als ze hun huizen wilden verbouwen tot kamerpanden. In sommige straten, bijvoorbeeld in Bottendaal en Nijmegen-Oost, leidde dat ertoe dat het merendeel van de huizen bewoond is door studenten. De leefbaarheid voor andere bewoners raakte daardoor in gevaar. Vooral bewonersplatform Kamerbreed heeft zich jarenlang luidruchtig verzet tegen het ontstaan van ‘monoculturen’ van studenten in bepaalde wijken.
De gemeente Nijmegen zag dat gevaar ook en riep in 2018 een vergunningsplicht in het leven voor kamerverhuur. Ook panden die al (tientallen) jaren in gebruik waren als kamerpand, moesten opeens beschikken over een zogenoemde omzettingsvergunning. Lang niet alle huiseigenaren kregen die vergunning en zo dreigden studenten op straat te komen te staan, zoals de bewoners van dispuutshuis THOR aan de Bijleveldsingel.
Maar daar stak de rechter eerder dit jaar toch een stokje voor?
In januari oordeelde de Rechtbank Gelderland dat Nijmegen haar spelregels niet goed had vastgelegd in de huisvestingsverordening. Die werd daarom ‘onverbindend’ verklaard. Je kunt als gemeente niet zomaar een vergunning verplicht stellen. Zo moet de gemeente kunnen onderbouwen dat er, zonder het vergunningstelsel, schaarste zou ontstaan aan (starters)woningen. Dat had de gemeente nagelaten.
Daar komt bij dat de gemeente een leefbaarheidstoets hanteert bij het verlenen van vergunningen: als een studentenpand het woongenot van andere bewoners in de straat in gevaar brengt, kan op basis daarvan een vergunning worden geweigerd. De rechter was er in januari niet van overtuigd of een positieve uitkomst van de leefbaarheidstoets ingezet mag worden als criterium voor het verlenen van een vergunning. Mogelijk is dat in strijd met de wet.
En dus ging de gemeente in hoger beroep bij de Raad van State?
Ja, maar niet alleen de gemeente. Ook de eigenaren van drie Nijmeegse studentenpanden waren niet blij met de uitspraak in januari. De rechter oordeelde toen dat de gemeente opnieuw de vergunningsaanvragen van de pandeigenaren moest beoordelen – zij het met de nieuwe regels in handen, zoals vastgelegd in de huisvestingsverordening 2020. De pandeigenaren hadden liever gezien dat de rechter een definitieve streep had gezet door de vergunningseis. De pandeigenaren hopen dat de Raad van State dat nu alsnog doet.
Is dat ook te verwachten?
De Gelderlander trekt alvast de ‘voorlopige conclusie’ dat de gemeente haar zaakjes op een totaal andere manier moet gaan regelen dan met het opgetuigde vergunningstelsel. Bart van Hoof van IJzer Advocaten, die twee van de drie pandeigenaren bijstaat, is wat voorzichtiger. Hoewel de Raad van State zich gisteren tijdens de zitting volgens Van Hoof zeer kritisch opstelde tegenover de gemeente, hoeft dat niet te betekenen dat het oordeel gunstig uitvalt voor de pandeigenaren. ‘Dat is echt koffiedik kijken.’ Een woordvoerder van de gemeente waagt zich evenmin aan een verwachting.
Mocht het zover komen dat het vergunningstelsel de nek wordt omgedraaid, laat de gemeente het er dan bij zitten?
De gemeente heeft nog een ijzer in het vuur. In september kondigde ze aan het bestemmingsplan in te gaan zetten als ‘tweede instrument’, naast de omzettingsvergunning, om de kamermarkt te reguleren. Op die manier zou de gemeente per huis kunnen bepalen of kamerverhuur wenselijk is. Het aanpassen van het bestemmingsplan kost echter tijd: dat duurt zeker nog een jaar.
Een belangrijk nadeel van dit ‘plan-B’: met het aanpassen van het bestemmingsplan kan de gemeente niet met terugwerkende kracht bestaande studentenhuizen als illegaal bestempelen. Als de rechter het vergunningstelsel van de baan veegt, is daarmee de acute dreiging dat studenten op straat komen te staan van de baan. De gemeente hoopt daarom het vergunningstelsel en het bestemmingsplan naast elkaar te kunnen gebruiken om de kamermarkt te reguleren.
Wanneer doet de Raad van State uitspraak?
Normaal binnen zes weken, maar door de complexiteit van de zaak gunnen de hoogste bestuursrechters in Den Haag zichzelf waarschijnlijk langer de tijd.
Ook ambtenaar schreef op 8 december 2020 om 23:06
Kennelijk liggen er nu een twintigtal beroepsschriften bij de RvS en dit zijn nog maar de eerste drie beroepsschriften waar een zitting over is geweest. In zijn algemeenheid kun je wel zeggen dat er erg veel is aan te merken op de verordening, de beleidsregels en de implementatie en uitvoering daarvan. Ik begrijp dat eerlijk gezegd niet want een gemeente van de grootte van Nijmegen moet toch meerdere uitstekende bestuursjuristen in dienst hebben. Hetzelfde geldt voor de ODRN. En als je er als jurist niet uitkomt, hebben we in Nijmegen nog een uitstekende rechtenfaculteit die althans vroeger graag de overheid advies wilde geven. Maar je ziet wel vaker bij de overheid (net nog bij de verhoren in de toeslagenaffaire) dat adviezen van de eigen juristen worden genegeerd. Ik zou wel eens willen weten welke bestuurder binnen Nijmegen verantwoordelijk is voor het juridisch functioneren van de gemeente. Hij/zij moet ervoor zorgen dat zijn juristen serieus wordt genomen.
Verder weet niet iedereen het, maar het beleid van de gemeente in de jaren negentig heeft de verkamering behoorlijk in de hand heeft gewerkt. In de gemeentelijke nota’s “gerust op kamers” begin jaren negentig werd namelijk expliciet gesteld dat de woningnood in Nijmegen voorbij was en dat er niets meer tegen verkamering was aan te voeren, mits verhuurders zich hielden aan de regels van het Bouwbesluit (brandveiligheid e.d.). Die verhuurders die hebben verkamerd met inachtneming van de gemeentelijke regels, kun je dat toch niet kwalijk nemen lijkt me. De problematiek is wat dat betreft enigszins te vergelijken met het overschot aan varkens en koeien. Dat hebben we als BV Nederland ook met zijn allen toegelaten. Als je dit soort situaties wilt terugbrengen zul je als overheid toch een redelijk overgangsbeleid moeten voeren liefst met “flankerend” beleid. In die zin zou de gemeente bijvoorbeeld kunnen inzetten in het omzetten van grote studentenhuizen op St Annastraat e.d. in meerdere zelfstandige woonunits voor studenten. Volgens mij is er wel wat meer denkbaar op dat gebied. Heel wat beter dan dit thema nu weer “defensief” willen regelen in het bestemmingsplan, want dat leidt alleen maar tot meer procedures. Tot slot, ik heb ook in Nijmegen met veel plezier rechten gestudeerd. En daar hoort het café nu eenmaal ook bij. Laten we de volgende generaties dat ook gunnen.