Deugt de manier waarop de gemeente Nijmegen grip probeert te krijgen op de markt voor studentenkamers, of zet de rechter er een streep doorheen? Alle ogen zijn gericht op een uitspraak van de Raad van State, maar die is opnieuw uitgesteld. Huurders lijken daarvan de dupe te worden.

Sinds 2018 eist de gemeente dat huiseigenaren beschikken over een vergunning voor het verhuren van kamers. De maatregel werd ingesteld omdat veel bewoners klaagden over overlast gevende studentenhuizen. Ook woningen die al (tientallen) jaren in gebruik waren als kamerpand, kwamen niet onder de vergunningseis uit. Studenten wier huisbaas geen vergunning kreeg, dreigden hun woonplek te verliezen.

Wat volgde was een lang juridisch gevecht tussen het stadsbestuur en huiseigenaren, tot aan de Raad van State toe. Daar stonden 7 december vorig jaar drie verhuurders tegenover de gemeente. De hoogste bestuursrechter van het land moet een definitief oordeel vellen over de vraag of de gemeente haar boekje te buiten is gegaan met de vergunningseis.

‘Er liggen nog twintig vergelijkbare Nijmeegse zaken te wachten’

Normaal gesproken doet de Raad van State binnen zes weken uitspraak. In deze zaak duurt het veel langer. Er is bijna een half jaar voorbij, en een woordvoerder van de Raad van State laat weten dat de uitspraak opnieuw met uiterlijk zes weken is uitgesteld.

‘Deze zaak staat niet op zichzelf’, licht zij toe. ‘Er liggen nog twintig vergelijkbare Nijmeegse zaken te wachten.’ Omdat dit de eerste uitspraak zal zijn, zal die belangrijke jurisprudentie vormen voor de zaken die nog volgen. ‘Het is daarom belangrijk alles goed op papier te krijgen.’ De zaken die nog op de plank liggen, zullen dan waarschijnlijk snel worden afgerond, vermoedt de woordvoerder.

Tijdelijke contracten

In afwachting van de uitspraak van de Raad van State controleert de gemeente niet op illegale panden. Of pandjesbazen nu wel of geen vergunning hebben, studenten zullen voorlopig dus niet uit hun kamer worden gezet.

Maar de onzekerheid over de toekomst heeft wel gevolgen, vooral voor huurders. Volgens advocaat Bart van Hoof, die de huiseigenaren in het hoger beroep bij de Raad van State bijstaat, stellen verhuurders zich nu anders op. Zij anticiperen op een mogelijke – voor hen nadelige – uitspraak.

‘Het aanbieden van contracten voor onbepaalde tijd is financieel onverantwoord’

‘Dat doen ze door vaker huurcontracten aan te bieden voor een tijdelijke duur’, stelt Van Hoof. Als de rechter de vergunningseis niet van tafel veegt, legt hij uit, dan zullen de eigenaren hun kamerpand snel moeten omzetten tot een situatie met maximaal twee kamerbewoners. Daarvoor is namelijk geen vergunning vereist. Dat kan makkelijker wanneer huurders contracten voor bepaalde tijd hebben. ‘Het aanbieden van contracten voor onbepaalde tijd zou vanwege de financiële risico’s onverantwoord zijn.’

Ook het Nijmeegse college van burgemeester en wethouders hoopt zo snel mogelijk op duidelijkheid, schreef het in april in een brief aan de gemeenteraad. Niet alleen voor de huiseigenaren en huurders, maar ook voor zichzelf: de onzekere juridische procedures kosten de gemeente veel tijd en geld.

Tweede spoor

Ondertussen bewandelt de gemeente, naast de vergunningseis, een tweede spoor om grip te krijgen op de kamermarkt. Ze wil daarvoor een zogeheten facetbestemmingsplan inzetten, waarmee ze per huis kan bepalen of kamerverhuur wenselijk is. Dat kost echter tijd. Pas in 2022 kan dat facetbestemmingsplan van kracht worden.

Bij een mogelijke afwijzing van de vergunningseis door de Raad van State, zou er daarom een periode zonder regelgeving ontstaan. Dat wil de gemeente ondervangen met een zogenaamd voorbereidingsbesluit. Het ontwerp-facetbestemmingsplan, dat in oktober klaar moet zijn, geldt dan tot het definitieve bestemmingsplan in werking treedt.