Door de uitspraak van de Raad van State van vorige week kunnen (dure) panden probleemloos worden omgebouwd tot studentenhuis. Verandert Nijmegen in een grote studentenzone? ‘Doordat er te weinig doorstroomwoningen zijn, blijft de vraag naar kamers groot.’

Bij Nijmeegse huisbazen kan de vlag uit. De Raad van State oordeelde vorige week dat eigenaren van dure panden in Nijmegen (met een waarde boven de 325.000 euro, red) geen vergunning meer nodig voor kamerverhuur.

Minder blij zijn de bewoners in buurten waar studentenhuizen de afgelopen jaren als paddenstoelen uit de grond schoten. Die maken zich zorgen over de overlast die de panden veroorzaken. ‘Dat is niet zo gek’, zegt hoogleraar Planologie Erwin van der Krabben. ‘Ik heb er geen onderzoek naar gedaan, maar het is aannemelijk dat kamerpanden een negatieve invloed hebben op huizenprijzen in de buurt.’

‘Kleine, betaalbare woningen: dáár is een tekort aan’

Van der Krabben ziet de wildgroei aan kamerpanden in sommige buurten vooral als een signaal. ‘Het laat zien dat er een enorme vraag is naar dit soort kleine, betaalbare woonruimten.’ Volgens de planoloog wordt die vraag opgestuwd doordat veel studenten niet kunnen doorstromen naar een starterswoning, waar zij zelfstandiger kunnen wonen dan in een studentenhuis, maar nog geen astronomische huur hoeven te betalen.

Moeten buurtbewoners zich nu zorgen maken dat er nog meer kamerpanden bijkomen?

‘Dat zal vast het geval zijn, maar ik vermoed dat we in sommige buurten vooral een sterke stijging gaan zien van omzettingen van eengezinswoningen naar meerdere semi-zelfstandige woningen. Omdat er zo’n enorme vraag is naar betaalbare woonruimte voor starters zou het me niet verbazen als investeerders steeds meer op dat segment gaan focussen. Dat zie je ook al wel bij een verhuurder als Ton Hendriks, die oude kloosters opkoopt om daar woningen in te bouwen waar bewoners zelfstandiger kunnen wonen, maar nog wel voorzieningen delen. Die starters geven waarschijnlijk de voorkeur aan een zelfstandige woonruimte, maar nemen vanwege de lagere huur de gedeelde voorzieningen voor lief.’

‘Of neem mijn overbuurman – ik woon in Nijmegen-Oost – die het huis van de buren heeft gekocht om daar zelfstandige appartementen van te maken. Daar wonen nu jonge onderzoekers van de universiteit. Dat vinden wij als buurt prima, natuurlijk. Kleine, betaalbare woningen: dáár is een tekort aan, en particuliere investeerders zien dat als een goede belegging om iets met hun geld te doen.’

Zou de gemeente niet zelf meer in die behoefte moeten voorzien?

‘Als maatschappij vinden we het lastig dat particuliere beleggers, die alleen geld willen verdienen, de markt zo beïnvloeden. Maar particuliere beleggers kunnen ook een onderdeel van de oplossing zijn voor het woningtekort. Er zijn zo veel mensen die scheef wonen: ouders van wie de kinderen uit huis zijn, of een ouder persoon die alleen in een groot huis woont. Ga je een deel van die huizen splitsen, dan draag je bij aan het oplossen van de woningnood.’

Hoe groot is het belang van particuliere beleggers op de woningmarkt?

‘In Amsterdam is het aandeel van particuliere beleggers in de woningtransacties gestegen tot 40 procent. Landelijk ligt dat percentage rond de 15 procent.’

Dat is toch onwenselijk?

‘Ja, dat is echt te veel, maar het is niet alleen maar slecht; het draagt ook bij aan een oplossing voor de woningnood. Het laat zien dat vraag en aanbod niet in evenwicht zijn. Niet alleen in hoeveelheden, maar ook in het type woningen: er is veel vraag naar kleine, betaalbare woningen. De markt voorziet daar voor een deel in.’

U heeft wel erg veel vertrouwen in de markt. Is de markt niet mede debet aan de huizencrisis waarin we nu verkeren?

‘In Den Haag klinkt nu steeds luider dat er meer betaalbare huizen moeten komen. Bouwen, bouwen, bouwen. En dat is ook wel zo, maar het is ook een beperkte opvatting. Het moet ook gaan over het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Als dat lukt, hoef je minder nieuwe huizen te bouwen. Daar kan de markt aan bijdragen.’

‘Vroeger spraken we over volkshuisvesting, nu over de woningmarkt’

‘Uiteindelijk is het een ideologisch vraagstuk. Vroeger spraken we over volkshuisvesting. Vanuit dat perspectief bekeken moet iedereen fatsoenlijk kunnen wonen. Nu hebben we het over de woningmarkt. Woningcorporaties (die sociale huurwoningen bouwen en verhuren, red.) zijn marktpartijen zonder winstoogmerk geworden en zijn meegegaan in het neoliberale gedachtegoed.’

Is dat niet erg?

‘De corporaties doen veel goed werk. Het sociale huursegment is in Nederland goed geregeld: dat betreft een derde van de totale woningvoorraad. Dat is veel meer dan in landen om ons heen. Moet je dan nog meer sociale huur bijbouwen, zoals veel steden willen? Ik denk van niet. Wat je wil is doorstroom naar het middensegment (met een huur van boven de 752 euro, red), maar dat bestaat nauwelijks in Nederland.’

Hoe komt dat?

‘Jaarlijks gaat 15 miljard aan overheidssubsidie naar de sociale woningmarkt in de vorm van huursubsidies en grond die goedkoop door gemeenten wordt verkocht aan corporaties. Ook naar de koopsector gaat jaarlijks ongeveer 15 miljard aan overheidssubsidie, in de vorm van hypotheekrenteaftrek. Het middensegment? Dat krijgt niks. Het is een ongelijk speelveld.’

‘Met meer sociale huur gaan meer mensen scheef wonen’

‘Er ontstaat daarom een grote tweedeling. Aan de ene kant heb je de mensen met een koophuis, die enorm profiteren van de stijging van de woningprijzen. Aan de andere kant staan de starters, die nauwelijks aan een woning kunnen komen. De kamermarkt speelt daarop in. Daardoor blijft de animo groot om eengezinswoningen te verkameren of om te bouwen naar semi-zelfstandige woningen. Op zich is dat prima, maar het schuurt ook. Want het zijn de beleggers die er goed op verdienen.’

Dus moet er toch meer sociale huur bij?

‘Dan gaan er nog meer mensen scheef wonen. Meer mensen krijgen daardoor een betaalbare woning, maar ze profiteren níét  mee van de welvaartsstijging onder eigenwoningbezitters.’

‘Wat in mijn ogen de beste oplossing zou zijn – maar daarvoor zou je de wet moeten aanpassen – is om corporaties weer toe te staan om te bouwen in het middensegment. Dat biedt méér garanties op betaalbare woonruimtes dan wanneer je dat overlaat aan de particuliere sector. Tegelijkertijd besef ik dat starters die nu zoeken naar een woning daar niet direct mee geholpen zijn. Het is balanceren tussen kortetermijnoplossingen en structurele wijzigingen in de structuur van de markt. Dat is een duivels dilemma.’