Raad van State: geen vergunning vereist voor kamerverhuur in dure panden
-
Het THOR-huis tijdens de introductie 2018. Foto: Tom Hessels
Studentenpanden die méér waard zijn dan 325.000 euro hebben geen vergunning nodig voor kamerverhuur. Dat blijkt uit een langverwachte uitspraak van de Raad van State. Bij panden als die van dispuut T.H.O.R. en de Tempeliers kan de vlag uit.
Mag de gemeente nu wel of niet een zogenoemde omzettingsvergunning eisen voor het verhuren van kamers? Ja en nee, blijkt een uitspraak die de Raad van State vandaag deed in een zaak tussen de gemeente Nijmegen en drie pandeigenaren.
De hoogste bestuursrechter van het land oordeelt dat de gemeente voor panden met een WOZ-waarde van onder de 325.000 euro een vergunning mag eisen. Panden die meer waard zijn hebben géén vergunning nodig. Veel studentenpanden in populaire wijken, waaronder Bottendaal en Nijmegen-Oost, komen ver boven die grens uit.
Volgens de Raad van State is alleen het tegengaan van een woningtekort een goede reden om een vergunning te eisen voor kamerverhuur. De gemeente heeft geprobeerd om de rechter ervan te overtuigen dat er zowel schaarste is naar goedkopere als duurdere panden, maar daar gaat die niet in mee. Alleen voor goedkopere woningen is dat voldoende onderbouwd.
Leefbaarheidstoets
De gemeente eist sinds 2018 dat alle verhuurders van kamerpanden beschikken over een vergunning. Die maatregel werd ingevoerd omdat veel bewoners klaagden over overlast gevende studentenhuizen. Ook voor woningen die al decennia in gebruik zijn als kamerpand, werd opeens een vergunning vereist. Zo dreigden studenten in een ‘illegaal’ pand op straat te belanden.
Om te bepalen of een pand een vergunning kreeg, liet de gemeente een leefbaarheidstoets uitvoeren. Nu de Raad van State heeft bepaald dat alleen goedkope huizen een vergunning nodig hebben, is de leefbaarheidstoets niet meer van belang voor dure panden. Die zijn sowieso vergunningsvrij.
Dispuutshuizen als die van T.H.O.R. en de Tempeliers lijken daarmee gered. Deze huizen waren verwikkeld in een juridische procedure met de gemeente, omdat die hun geen vergunning wilde verlenen omdat er sprake zou zijn van veel overlast in de wijk. Hoewel er formeel nog geen uitspraak is gedaan over specifiek deze panden, wijst de uitspraak van de Raad van State erop dat deze panden geen vergunning nodig hebben. De advocaat van T.H.O.R. laat ook weten daarvan uit te gaan: ‘Wij zijn nu buut vrij.’
Bestaande panden
Een ander twistpunt was of de gemeente ook een vergunning verplicht kon stellen voor kamerpanden die al vóór 2017 zijn omgebouwd tot kamerpand – dus voordat het nieuwe beleid met de vergunningseis, inging. Daarover zegt de Raad van State dat het niet uitgesloten is om voor die panden een vergunning te eisen, maar dat de gemeente dan wel rekening moet houden met de gevolgen voor woningeigenaren en huurders. Dat is niet gebeurd, en is ‘onredelijk en onzorgvuldig’, aldus de Raad van State.
Update, 16.30 uur: De gemeente Nijmegen laat weten dat zij de consequenties van de uitspraak door de Raad van State onderzoekt. ‘In het algemeen is het goed dat er na zo’n lange periode nu duidelijkheid is over de houdbaarheid van het beleid’, zegt de woordvoerder van verantwoordelijk wethouder Harriët Tiemens. Met de strengere regels rondom kamerverhuur betrad de gemeente volgens hem ‘juridisch onzeker en onbekend terrein’. Volgens de woordvoerder laat deze uitspraak zien dat de huidige huisvestingswet aan een herziening toe is, omdat die te weinig handvatten biedt aan gemeenten om de woningmarkt te reguleren. Omdat er nu een ‘gat’ ontstaat in de regelgeving rond kamerverhuur werkt de gemeente aan een facetbestemmingsplan, waarmee een wildgroei aan kamerpanden zou moeten worden voorkomen. Die wordt ‘binnenkort’ naar de gemeenteraad gestuurd.
Ook Ambtenaar schreef op 23 juni 2021 om 17:35
Ja hoor je doet volgens de Raad van State als gemeentebestuur werkelijk alles fout wat er juridisch mogelijk is en vervolgens geef je de wetgever maar de schuld.
Wat ik me als burger van Nijmegen afvraag is wat dit “geintje” (zonder enig resultaat) ons als burgers nu gekost heeft. Alleen al het inschakelen van de gemeenteadvocaat moet bakken met geld hebben gekost. Daarbij kan ik me niet voorstellen dat de eigen juristen van de gemeente niet veel beter thuis zijn in bestuursrecht dan de gemeenteadvocaat. De wethouder zal het wel beter hebben geweten dan haar eigen juristen.
Zelf denk ik trouwens dat het wel goed zou zijn om studentenpanden deels om te bouwen in kleine wooneenheden, maar dat moet je dan stimuleren als gemeente: met de wortel bereik je meer dan met de stok.