Mag de gemeente Nijmegen haar strenge beleid tegen verhuurders van kamerpanden voortzetten? Over die vraag doet de Raad van State binnenkort een uitspraak. Na een jarenlang juridisch gevecht hopen pandeigenaren eindelijk op duidelijkheid. ‘Gemeente, kom uit die ivoren toren!’

Advocaat Ronny Saedt (39) ontvangt in zijn statige kantoor aan de Sint Annastraat. De houten visgraatvloer, oude plafondversiering en glazen ensuite deuren geven zijn werkruimte historisch cachet.

Aan tafel is vastgoedondernemer Eef Willems al aangeschoven. Willems, 63, is een man met een no-nonsense uitstraling. Wie hem tegenkomt bij de bakker zal aan niets kunnen afzien dat hij eigenaar is van verschillende panden en appartementen in Nijmegen en Arnhem. Bovendien heeft hij nog eens drie- tot vierhonderd panden in Nijmegen in beheer, namens tientallen verschillende vastgoedeigenaren, goed voor 1500 wooneenheden.

‘Op feestjes begin ik niet over mijn werk als verhuurder. Daar maak je geen vrienden mee’

Willems schreeuwt dat niet van de daken. ‘Op feestjes begin ik daar niet over. Daar maak je geen vrienden mee.’ Saedt, die veel vastgoedinvesteerders als cliënt heeft, snapt dat wel. ‘Het beeld van de kamerverhuurder is toch dat hij geld genoeg heeft en zijn huurders de hoofdprijs laat betalen.’

Willems en Saedt kwamen elkaar een aantal jaar geleden tegen op een borrel. Boven een biertje met een bitterbal kwamen ze erachter dat ze beiden met hetzelfde idee rondliepen: het samenbrengen van (particuliere) verhuurders om kennis en ervaringen te delen.

In 2018 richtten ze daarop de Nijmeegse Verhuurders Sociëteit op. Als representanten van de Nijmeegse verhuurders kijken ze nu ‘met belangstelling’ naar het hoger beroep tussen drie Nijmeegse pandeigenaren en de gemeente. De uitspraak van de Raad van State wordt later deze maand verwacht en moet antwoord geven op de vraag: houdt het vergunningenbeleid, zoals de gemeente dat sinds 2018 voert om de kamermarkt te reguleren, juridisch stand?

Was het nieuwe beleid van de gemeente in 2018 de reden om de Nijmeegse Verhuurders Sociëteit op te richten?

Saedt: ‘Het nieuwe beleid heeft de vereniging inderdaad een duw in de rug gegeven. Verhuurders hadden geen idee wat hun te wachten stond. Ze werden met allerlei nieuwe regelgeving geconfronteerd. De mensen die zich bij ons aansluiten zijn veelal particulieren, die niet georganiseerd zijn en geen jurist in dienst hebben, maar het wel netjes en volgens de regels willen regelen.’

Willems: ‘Er is een enorm gebrek aan kennis onder verhuurders. Mensen worden vaak per ongeluk verhuurder. Een groenteboer of de boekenverkoper heeft een ruimte over en denkt: misschien moet ik die maar verhuren. Maar als je boeken verkoopt, ken je de regelgeving rondom verhuur nog niet.’

Saedt: ‘Wij zijn geen actiegroep tegen het gemeentebeleid. Wel willen we onze stem laten horen en laten zien wat de gevolgen zijn van het gevoerde beleid. Ik kom schrijnende gevallen tegen. Bijvoorbeeld van eigenaren die al tientallen jaren verhuren en oude brieven van de brandweer hebben, waarin staat dat het pand is goedgekeurd voor kamerverhuur. Die krijgen elk jaar een belastingaanslag waar “kamerverhuurpand” op staat. Een leek denkt dan: ik heb mijn zaakjes op orde.’

Hoe komt het volgens jullie dat de gemeente zo’n hard spel speelt?

Willems: ‘De bewonersverenigingen raken steeds beter georganiseerd én zijn heel erg uitgesproken. Neem Kamerbreed (een organisatie die al jarenlang strijdt tegen wildgroei van kamerverhuurpanden, red.). Wij staan niet tegenover die verenigingen – wij vinden ook dat er regelgeving nodig is. Nu is dat alleen doorgeschoten.’

Saedt: ‘Het lijkt wel alsof de gemeente er met gestrekt been ingaat. Dat is in ieder geval het gevoel dat leeft onder verhuurders.’

Maar is dat ook niet nodig? In sommige buurten klaagt de buurt steen en been over overlast.

Willems: ‘Deels wel, maar spreek daar niet alleen de verhuurders op aan, zeggen wij. Met haar liberale beleid heeft de gemeente het jarenlang laten lopen en nu wil ze dat herstellen. Dat is prima, maar doe dat met enig respect voor elkaar. Dat kan niet door alleen met het vingertje te wijzen naar die zogenaamd foute verhuurder.’

‘Je moet als gemeente zeggen: dit zijn de regels en daarmee klaar’

Wat is er volgens jullie mis met het vergunningstelsel zoals de gemeente dat heeft opgebouwd?

Willems: ‘De gemeente werkt sinds 2018 met een leefbaarheidstoets als criterium voor het verstrekken van een vergunning. Maar die toets is subjectief: een wijkmanager moet gaan bepalen of een pand de leefbaarheid van de wijk aantast. Of neem de situatie waarin de buurt wordt gemobiliseerd en allemaal klachten gaat indienen? Dat moet je allemaal niet willen. Je moet als gemeente zeggen: dit zijn de regels en daarmee klaar.’

Saedt: ‘Iedereen wil dat er regels zijn over fietsenstallingen en afvalverzameling. Dat moet goed geregeld zijn. Dat je geen straten wil met alleen maar kamerpanden, snap ik ook. Wat nodig is, is duidelijke regelgeving. De leefbaarheidstoets is te vaag en het is nog maar de vraag of je die ten grondslag kan leggen aan een afwijzing voor een vergunningsaanvraag. Daar moet de Raad van State uitspraak over doen.’

Willems: ‘Voer bijvoorbeeld, zoals in Groningen, een maximaal aantal kamerpanden per postcodegebied in. Dat is een heldere regel, die gemakkelijk te handhaven is. Dan krijg je geen zwabberbeleid.’

Wat verwachten jullie van de zaak bij de Raad van State? Er hangt een sfeer alsof het al zeker is dat de gemeente bakzeil gaat halen.

Saedt: ‘Dat weten we niet. De rechter was tijdens de zitting kritisch op de gemeente, maar dat zegt niks.’

Wat zou het gevolg zijn als de uitspraak in het nadeel uitvalt van de gemeente?

Saedt: ‘Dat ligt er maar net aan. Misschien krijgt de gemeente nog wel een tweede kans. Dat is niet te hopen, want het is heel belangrijk dat er nu duidelijkheid komt. Er liggen veel zaken bij de rechtbank te wachten totdat er een uitspraak is van de Raad van State.

‘Maar als er een streep door het hele beleid gaat, zal de gemeente flink aan de bak moeten. Veel verhuurders hebben kosten gemaakt om aan de huidige regelgeving te voldoen; ze hebben bijvoorbeeld akoestische rapporten laten opstellen om te bewijzen dat hun panden aan de geluidsnormen voldoen. Als daar de basis voor wegvalt, zou het kunnen dat verhuurders de kosten op de gemeente gaan verhalen. Maar ook: hoe ga je dan om met de bestaande situatie? Worden alle panden dan gedoogd? Komt er nieuw beleid?’

Bewonersplatform Kamerbreed spreekt van een doemscenario als het gemeentebeleid wordt afgeschoten. Dan grijpen pandeigenaren hun kans om nieuwe panden om te zetten tot kamerverhuur.

Saedt: ‘Ik denk dat dat zal meevallen. Niemand weet wat hierna gaat gebeuren. Weinig verhuurders kopen een pand op om daar studenten in te zetten als de toekomst van het beleid ongewis is. De gemeente kan nieuwe regels maken.’

De gemeente zegt een tweede ijzer in het vuur te hebben – naast het vergunningstelsel: ze wil ook het bestemmingsplan inzetten om de kamermarkt te reguleren. Daarmee zou per huis bepaald kunnen worden of kamerverhuur wenselijk is.

Willems: ‘Maar met het bestemmingsplan heb je te maken met een overgangsperiode (het aanpassen van een bestemmingsplan kost maanden, red.). De gemeente kan dat gedeeltelijk ondervangen met een voorbereidingsbesluit voor een bepaalde wijk – daar mogen dan tijdelijk helemaal geen panden worden omgezet tot kamerpand. In Arnhem is dat gebeurd voor het Spijkerkwartier. Nijmegen zal dat ook voor bepaalde wijken doen, maar dat kan niet voor de hele stad.’

Saedt: ‘Een belangrijke factor is de markt. De huizenprijzen zijn gigantisch gestegen, waardoor het rendement dat beleggers kunnen maken kleiner is geworden en het risico groter. Naast de onduidelijkheid over de toekomstige regelgeving is dat ook een reden dat het naar mijn verwachting zal meevallen met die wildgroei aan studentenpanden.’

‘Het zijn de huizen met een gezamenlijke huiskamer waar de meeste troep vandaan komt’

Willems: ‘Als je tevreden bent met een rendement van 4 procent kun je nu een pand kopen en omzetten, maar de meeste vastgoedbeleggers hebben andere percentages in hun hoofd. Ik geef veel van dit soort adviezen.’

Tegelijkertijd zijn er nu straten in Nijmegen die vrijwel geheel zijn overgenomen door studenten, zoals in de Burghardt van den Berghstraat en de Van Oldenbarneveltstraat. Jullie zeggen ook dat dat onwenselijk is, maar wat kan de gemeente daar nog aan doen?

Saedt: ‘Juridisch kan je dat eigenlijk niet meer oplossen. Je kunt hoogstens proberen om met eigenaren in overleg te gaan om het op te lossen.’

Willems: ‘Bijvoorbeeld om te kijken of die bereid zijn om er studio’s van te maken. Dan krijg je meteen een andere sfeer in een pand. Dat heb ik net gedaan met een pand in de Van Goorstraat. Het was daar altijd een puinhoop en de buurt klaagde erover. Ik heb van de kamers studio’s gemaakt met een eigen keukenblok. Hoe zelfstandiger de huurders wonen, hoe minder groot de overlast. Het zijn de huizen met een gezamenlijke huiskamer waar de meeste troep vandaan komt. Zelfstandige kamers passen bovendien in de tijd: studenten hebben steeds minder behoefte aan gezamenlijke ruimtes. Ze willen niet meer de haren van iemand anders uit het doucheputje vissen.’

‘Dit zou je ook in de Van Oldenbarneveltstraat kunnen doen. Ga in gesprek met de eigenaren. Maak het aantrekkelijk om appartementen te bouwen. Als de gemeente in haar ivoren toren blijft zitten, gaat er zeker niks gebeuren.’

Hoe zorgt u eigenlijk dat uw panden geen overlast veroorzaken, meneer Willems? U kunt als beheerder van honderden panden niet alle buren een handje gaan schudden.

Willems: ‘Bij mijn panden hangt een bordje van Stichting Keurmerk Kamer(ver)huur & Veiligheid (KKVV). Die stichting heb ik zelf opgericht en biedt een applicatie aan die verhuurders kunnen gebruiken om hun pand te beheren. Via de app hebben zij contact met de huurders.’

‘Als een omwonende last heeft van het huis kan die naar de site van KKVV gaan en daar direct een klacht indienen. Die komt dan bij de verhuurder terecht. Als ik zo’n klacht krijg, ga ik het gesprek aan met mijn huurders.’

Saedt: ‘In het voorkomen van overlast is communicatie cruciaal. Als vrijwilliger doe ik aan buurtbemiddeling. Wat je bij burenruzies vaak ziet is dat mensen lang niet met elkaar praten en dingen opkroppen. Ze gaan dan overal op letten, op elk geluidje. Zo werkt het ook bij studentenhuizen. Het gaat fout als omwonenden wachten tot het moment dat ze scheldend voor de deur staan. Dan barst de bom en gaan er allemaal boze brieven naar de gemeente.’

Willems: ‘En wat doet de gemeente? Die stuurt pas een brief naar een verhuurder als er vijf klachten zijn binnengekomen van verschillende personen. Die verhuurder wist misschien wel helemaal niks van de overlast en heeft niet de mogelijkheid gehad daar iets aan te doen.’

Hoe dwing je als gemeente af dat er goede communicatie is tussen de eigenaar en de buurt?

Willems: ‘Bijvoorbeeld door te werken met een keurmerk, zoals dat van KKVV. Nu preek ik voor eigen parochie, want ik heb KKVV zelf opgericht, maar zo bedoel ik het niet. In wezen is het idee gewoon goed: wij willen dat er goede communicatie is tussen huurder en verhuurder. Een huurder moet makkelijk een klacht kunnen indienen, net als omwonenden. Dat moet je organiseren.’

‘In Arnhem zijn ze al overstag en gaan ze met ons samenwerken. Nijmegen wil er niet aan. Da’s toch wel pijnlijk als Nijmeegse organisatie. Onze wethouder zegt: iedereen kan wel een keurmerk afgeven. Dat klopt, maar wij doen het tenminste. Zij niet.’